لا يشترط في المالك الجديد ان تكون ملكيته قد سجلت المحكمة القومية العليا

 لا يشترط في المالك الجديد ان تكون ملكيته قد سجلت

المحكمة القومية العليا

الدائرة المدنية

أمام السادة /

د.حيدر احمد دفع الله

رئيساً

هاشم ابراهيم البشير

عضواً

د.سوسن سعيد شندي

عضواً

الأطراف /

خضر السماني العجب

ضد

( طاعن )

فتحية إبراهيم 

( مطعون ضده )

النمرة : م ع/ط م/2460/2011 

(الحكم) 

يتحصل الطعن في أن المطعون ضدها (المدعية) رفعت القضية المدنية رقم 817/2009 أمام المحكمة الجزئية امدرمان طلبت إخلاء الطاعنة لأنها قد قامت بشراء العقار موضوع الدعوى من مالكه السابق بتاريخ 22/5/2005 وقامت بإنذار المدعى عليه بتحويل الأجرة الشهرية إلا انه فشل في سداد الأجرة الشهرية من يونيو إلى ديسمبر 2005م وأجرة الأعوام 2006 و 2007 و2008 وشهر يناير 2009 . وعليه التمست الحكم لها بالإخلاء والمتأخرات وبعد سماع الدعوى أصدرت المحكمة حكماً بإخلاء المدعى عليه من العقار وسداد متأخرات شهر يناير 2009م  بواقع مبلغ 30 جنيهاً ويتحمل المدعى عليه رسوم الدعوى.

أما محكمة الاستئناف فقد أيدت حكم محكمة الموضوع ورأت أن الحكم قد جاء بمقتضى البينات.

وضد حكم محكمة الاستئناف جاءنا هذا الطعن بعد الحصول على الإذن برفعه . وقد رأينا قبول الطعن شكلاً لتقديمه وفق متطلبات المادتين 207 و 208 من قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983م أما موضوعاً فان الطاعن يرى مخالفة حكم محكمة الاستئناف للقانون ومجانبته الصواب وجاء متعجلاً لان القول بإنذاري بتحويل الأجرة الشهرية وفق مستند الادعاء غير صحيح لأنه لم يستلمه ولم يلتقي المطعون ضدها وهي لا تعلم حتى قيمة الأجرة الشهرية والإخطار يتحدث عن إخلاء للحاجة الماسة وليس سداد الأجرة كما أن المطعون ضدها لم تسع لاستلام الأجرة.

ويضيف بأنه قد قام بالإصلاحات في العقار بالاتفاق مع المالك السابق وقد نجح في إثبات الإصلاحات.

كما يضيف في مذكرته بان قانون إيجار المباني لسنة 1991 اوجب إخطار المستأجر من قبل المالك ليخلي المباني لمدة ستة أشهر كاملة .

النمرة : م ع/ط م/2460/2011 (ص2)

وهذا ما لم يحدث وهذا يعد إخلالاً بشرط جوهري كما ان إفادة الشهود جاءت متناقضة وشاهد الادعاء الثاني هو زوج شقيقة المدعية (الوكيلة) وشهادته فيها مصلحة وهو يقيم في المنزل.

عليه التمس إلغاء حكم المحاكم الأدنى وإصدار حكم جديد بشطب الدعوى وقد رأينا تصريح الطعن وإعلان الطرف الآخر للرد عليه لمناقشة أسباب الطعن.

وبعد مطالعة أوراق الدعوى وما قدم من بينات وما صدر من أحكام ارى ان هذا الطعن لم يقم على أسباب تدعمه مما يتعين شطبه وذلك لسلامة قضاء قاضي الموضوع حيث قام قاضي الموضوع بإنزال حكم القانون على الوقائع الثابتة أمامه وكان استخلاصه للأدلة من كافة عناصر النزاع لذلك جاء قراره سائغاً بناء على الأدلة الثابتة في الأوراق وقد قام بطرح الوقائع على وجه سليم ولا خلاف بان محكمة الموضوع تستقل بتقدير الدليل متى كان استخلاصها له وفق القواعد الموضوعية والإجرائية في الإثبات وفي ذلك راجع سابقة.

عبد الرحيم محمد زين /ضد/ احمد عبد الله محمد وآخر

مجلة الأحكام القضائية لسنة 1975م ص 250

 ومن سياق ما تقدم من خلال مذكرة الطعن يتضح بان الطعن في القرار أنه جاء على خلاف القانون فيما يتعلق بالأخطار وقيامه بالإصلاحات .

وفيما يتعلق بالفصل في النقطة الخاصة بالإخطار فعند الرجوع لمستند ادعاء (2) وليس (1) كما ذكرت محكمة الاستئناف فهو صادر من مكتب الأستاذ محمد حسين حمد بتاريخ 20/1/2009 إنابة عن المالكة للعقار موضوع النزاع وجاء فيه بأنها أصبحت المالكة للعقار ومنذ 2005ورغم ذلك فقد فشل المستأجر في سداد الأجرة الشهرية المستحقة وعليه فقد اثبت إنذار الطاعن لسداد الأجرة للسيدة نعمات إبراهيم عبدالله بصفتها وكيلة للمالكة كما جاء بالإخطار بأنها تحتاج للعقار حوجة ماسة للسكن وهذا موضوع آخر وقد دون تاريخ الاستلام بتاريخ 21/1/2009م بحضور الشاهد محمد احمد حبيب وقد أكدت البينة المقدمة استلام الطاعن هذا الإنذار وبما ان قانون إيجار المباني لسنة 1991م لم ينص على كيفية إخطار المستأجر بأيلولة العقار إلى المالك الجديد فيما عدا حالة إذا بيعت مباني ثم احتاج المالك الجديد للعقار فقد جاء في نص المادة 11/2 بأنه لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطي المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلي تلك المباني وتنقضي مدة ستة أشهر كاملة على الإخطار أما في حالة الفشل في سداد الأجرة للمالك الجديد فقد سكت المشرع عن شكل هذا الإخطار.

ولا خلاف بان المستأجر يحتاج إلى هذا الإخطار لتحويل الأجرة الشهرية إلى المالك الجديد ويمكن أن يتم هذا الإخطار في أي شكل يكفي أن يخطر المالك السابق او المالك الجديد المستأجر بتحويل ملكية العقار والأمر كذلك وفي تقديري لا يحتاج من المالك الجديد تعديل السجل في اسمه فيكفي واقعة البيع أي وجود عقد بيع بينه وبين المالك السابق وما يهم هو وصول المعلومة للمستأجر بان هناك مالك جديد واسمه وعنوانه ، لان الأجرة الشهرية هي حق للمالك مقابل انتفاع المستأجر 

النمرة : م ع/ط م/2460/2011 (ص3)

يسكن العقار وتكون الأجرة وفق أحكام المادة (9) من قانون إيجار المباني لسنة 1991 واجبة الدفع في الوقت والمكان المحددين في عقد الإيجار فإذا لم يكن هناك نص في عقد الإيجار تدفع الأجرة عند نهاية كل شهر في مكان عمل المؤجر أو سكنه.

وبمقتضى النص أعلاه فان عنوان المؤجر او مكان عمله مهم لإيصال الأجرة الشهرية إليه . وعلى فرض شراء المدعية للعقار عام 2005م الا أنها قد فشلت في إثبات قيامها بإخطار الطاعن بأي وسيلة بأنها أصبحت المالكة للعقار ولم تؤكد شاهدة الدفاع (1) علم الطاعن بأيلولة العقار للمطعون ضدها على الرغم من أنها قد ذكرت بان أخت المطعون ضدها قد أخطرتها هي بأيلولة العقار لها منذ 2006م ولكن لم تقدم البينة على علم الطاعن.

وعليه فان قرار المحكمة بان الإخطار قد تم وفق مستند ادعاء (2) قرار سليم قانوناً وقد أكد ذلك شاهد الادعاء الأول وكذلك شاهد الثاني ورغم الطعن في شهادته إلا ان شهادته قد قبلت وجاء قبولها متفقاً مع المادة (34) من قانون الإثبات لسنة 1994م وبذلك يكون تاريخ المستند هو تاريخ علم الطاعن بأيلولة العقار إلى المطعون ضدها ويمكن للمطعون ضدها أن ترجع على المالك السابق في أي طلبات أخرى بشأن الأجرة الشهرية من تاريخ الشراء.

أما فيما يتعلق باجرة شهر يناير 2009م فقد اقر الطاعن بعدم سداده للأجرة الشهرية على الرغم من قيام المطعون ضدها بإخطاره بأنها المالكة عن طريق وكيلتها التي تقيم في الجزء الثاني من المنزل وقد سبق وان ذكرنا بان مستند ادعاء (2) كافٍ لإعلام الطاعن بان المطعون ضدها أصبحت المالكة الجديدة للمنزل موضوع النزاع.

وقد أكدت المادة (9) من قانون إيجار المباني لسنة 1991م بان المستأجر هو الملزم بالسعي لسداد الأجرة في مكان سكن المؤجر او عمله وقد أوضح مستند ادعاء (2) بان تدفع الأجرة لوكيلة المدعية.

أما فيما يتعلق بالنقطة الخاصة بالإصلاحات فلم تسعف الطاعن في طعنه ايضاً لأنه وحتى على فرض قيام الطاعن بإصلاحات ضرورية في العقار لا يجوز له حبس الأجرة بكاملها بل يجوز خصم 25% من الأجرة الشهرية فقط وفي إطار توافر شروط المادة (18) من قانون إيجار المباني لسنة 1991م وعليه يكون الطاعن مخلاً بالتزامه قانوناً في سداد الأجرة الشهرية لان الطاعن لم يقدم البينة الكافية لمعرفة قيمة هذه الإصلاحات وكيفية خصمها وبياناتها على وجه كاف وعليه فإنني أرى سلامة أحكام المحاكم الأدنى الأمر الذي يستلزم منا تأييد الحكم المطعون فيه وأحكام المحاكم الأدنى وشطب الطعن برسومه.    

د.سوسن سعيد شندي

قاضي المحكمة العليا

22/12/2011م

النمرة : م ع/ط م/2460/2011 (ص4)

أوافق لذات الأسباب والنتيجة التي توصلت إليها زميلتي د.سوسن.

د.حيدر احمد دفع الله

قاضي المحكمة العليا

27/12/2011م

هاشم ابراهيم البشير 

قاضي المحكمة العليا

28/12/2011م

 

 

الأمر النهائي:

 نؤيد القرار المطعون فيه.

يشطب الطعن برسومه.

 د.حيدر احمد دفع الله

قاضي المحكمة العليا

رئيس الدائرة

 29/12/2011م